Grunderwerbsteuer neu ab 2016 - Grundstückswertverordnung

Ab 1.1.2016 wird zur Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht mehr der Einheitswert sondern der Verkehrswert herangezogen. Nunmehr gibt es zwei Methoden zur Ermittlung dieses Verkehrswertes, welche in der Grundstückswertverordnung festgelegt wurden.

1. Pauschalwertmodell

Der Grundstückswert setzt sich aus dem Wert von Grund & Boden (= Grundwert) und dem eines sich darauf befindlichen Gebäudes (= Gebäudewert) zusammen.

Zur Ermittlung des Grundwertes wird die Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert pro m² multipliziert. Der Bodenwert pro m² ist im Einheitswertbescheid enthalten, sollte er jedoch nicht bekannt sein, ist er beim Finanzamt zu erfragen. Der dreifache Bodenwert ist mit einem Hochrechnungsfaktor zu multiplizieren, der die unterschiedlichen Wertentwicklungen von Grundstücken in den verschiedenen Gemeinden berücksichtigt und im Anhang der Verordnung nachgelesen werden kann.

Zur Berechnung des Gebäudewertes wird die Nutzfläche, wenn diese nicht bekannt ist, die um 30 % gekürzte Bruttogrundrissfläche herangezogen. Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche des Gebäudes abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Fläche des Kellers ist im Ausmaß von 35 % anzusetzen, es sei denn, es liegt nachweislich ein geringeres Ausmaß der Eignung für Wohn- und Geschäftszwecke vor. Ein Keller ist eine bauliche Anlage, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegt. Die Fläche einer Garage oder eines Kraftfahrzeugabstellplatzes ist ebenfalls im Ausmaß von 35 % anzusetzen.

Die Bruttogrundrissfläche ist jene Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundrissflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Die Grundrissfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungslinien der Außenwände eines Geschoßes. Ein unausgebauter Dachboden stellt keine Grundrissebene dar.

Die Grundrissfläche eines Kellergeschoßes ist bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche mit der Hälfte anzusetzen. Ein Keller ist eine bauliche Anlage, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Gebäudeniveau liegt. Soweit die Bodenfläche einer Garage Teil einer Grundrissebene ist, ist sie bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche mit der Hälfte anzusetzen. Soweit die Bodenfläche einer Garage nicht Teil einer Grundrissfläche ist, ist sie zur Hälfte der Bruttogrundrissfläche hinzuzurechen.

Die Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche wird mit einem nach Bundesländern differenzierenden Baukostenfaktor mulitpliziert, der bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden in voller Höhe anzusetzen ist. Hingegen dürfen bei Fabriksgebäuden nur 60 %, bei einfachsten Gebäuden nur 25 % und bei allen anderen Gebäuden nur 71,25 % berücksichtigt werden.

Schließlich wird der errechnete Gebäudewert in Abhängigkeit vom Zeitpunkt der Sanierung oder Fertigstellung in folgendem Umfang berücksichtigt:

Zu den Sanierungsmaßnahmen zählen die Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes, der erstmalige Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen, der erstmalige Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen, der erstmalige Einbau oder Austausch von Badezimmern oder der Austausch von mindestens 75 % der Fenster.

Liegen vier der aufgezählten Maßnahmen vor, handelt es sich um eine umfassende Sanierung, wurden mindestens zwei Maßnahmen umgesetzt, liegt eine Teilsanierung vor.

2. Ermittlung anhand eines Immobilienpreisspiegels

Eine zweite Möglichkeit zur Berechnung des Verkehrswerts einer Liegenschaft ist die Heranziehung des Immobilienpreisspiegels, der für das Jahr 2016 von der Wirtschaftskammer Österreich und ab 2017 durch die Statistik Austria festgelegt wird. Der Immobilienpreisspiegel darf jedoch nur dann angewendet werden, wenn das zu bewertende Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel zugerechnet werden kann und es den darin vorgegebenen Parametern entspricht. Beispielsweise können betrieblich genutzte Grundstücke, auf denen sich eine Fabrik befindet, oder Superädifikate aus diesem Grund nicht mit dem Immbolienpreisspiegel bewertet werden. Der mit dieser Methode ermittelte Wert soll um 28,75 % gekürzt werden, um zu verhindern, dass im Immobilienspiegel berücksichtigte regionale Schwankungen nicht zu überhöhten Ergebnissen führen.

3. Gutachten

Alternativ zu den ersten beiden Methoden kann auch ein Gutachten eines Immobiliensachverständigen zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden.